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22 Dicembre 2011, 09.00

Fisco

Imposta al 4% per la vendita di aree edificabili

di Alessandra Pirlo
La vendita di aree edificabili può generare materia imponibile ai fini fiscali. Ecco come procedere alla dichiarazione dei redditi.
  La vendita di aree edificabili può generare materia imponibile ai fini fiscali. La persona fisica che effettua la vendita a titolo personale, in qualità di “privato”, deve accertarsi se e quanto plusvalore (reddito) ha realizzato con la predetta cessione.
     Il reddito si forma quando il prezzo di vendita è superiore al prezzo pagato per l’acquisto, o al valore dichiarato nella successione o donazione, oltre alle spese sostenute. Pertanto:
Prezzo di vendita – valore di acquisizione – spese sostenute = Reddito imponibile, se il risultato è positivo. (Se il risultato è negativo non si genera alcun reddito).
 
     In sede di dichiarazione dei redditi si deve provvedere al versamento delle relative imposte che, come si vedrà, possono essere piuttosto pesanti da sostenere.
 
     Vi è tuttavia un modo per pagare molto meno: far stimare l’area che si intende vendere ad un tecnico abilitato e versare un’imposta, sostitutiva delle imposte sui redditi, pari al 4% del valore rivalutato.
 
     In questo modo, il valore di perizia, aumentato del costo sostenuto per la sua redazione, costituisce il costo del terreno deducibile dal prezzo di vendita.
     I tecnici abilitati alla stesura della perizia sono gli iscritti agli albi: degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.
     Queste le condizioni:
·        l’area deve risultare posseduta dal cedente alla data del 1° luglio 2011;
·        la perizia di stima, che dovrà valutare l’area edificabile alla data del 1° luglio 2011, va redatta e giurata entro il 30 giugno 2012;
·         il pagamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato nel modo seguente:
    o       in unica soluzione al 30 giugno 2012;
    o       oppure, fino ad un massimo di tre rate di uguale importo, rispettivamente entro il 30 giugno 2012, il 30 giugno 2013 ed il 30 giugno 2014;
    o       sulle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi in misura pari al 3% annuo.
 
Facciamo un esempio.
Un contribuente intende cedere nel 2012 un’area edificabile a 118.000,00 euro. L’area l’aveva acquistata a 60.000,00 euro, su cui aveva pagato imposte di registro, ipotecarie e catastali e spese notarili per euro 8.000,00. In sede di dichiarazione dei redditi applicherà la tassazione separata, perché più conveniente. Il contribuente ha dichiarato per il 2010 un reddito di euro 15.000,00 e prevede di dichiarare per il 2011 euro 28.000,00.
Imposte dovute senza rivalutazione
Valore di vendita
- Valore di acquisto
- Spese di acquisto
= Reddito imponibile
Irpef dovuta
118.000,00
 - 60.000,00
- 8.000,00 
50.000,00
12.105,00 (*)
(*) (euro 50.000,00 x 24,21%): l’aliquota deriva dal rapporto tra l’imposta risultante dalla metà del reddito complessivo del biennio precedente ed il predetto reddito medio.
 
Imposte dovute dopo rivalutazione
Valore di vendita
- Valore di perizia
- Spese perizia
= Reddito imponibile
Irpef dovuta
118.000,00
 - 117.400,00
- 700,00 
zero
zero
Valore di perizia  (euro 117.400,00 x  4%) =  Imposta sostitutiva dovuta euro   4.696,00.
 
La rivalutazione ha prodotto un risparmio, al netto delle spese di perizia, pari ad euro 6.709,00.

alessandrapirlo@sada.bs.it
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